Publié le : 09 décembre 20199 mins de lecture
Un locataire peut se faire expulser s’il ne respecte pas les obligations contractuelles auxquelles il s’est librement engagé. L’expulsion locative intervient donc pour plusieurs motifs : défaut d’assurance habitation, absence de versement du dépôt de garantie, troubles causés au voisinage, sous-location, etc. Cela dit, les cas de loyers impayés sont sans contexte, les causes les plus fréquentes d’éviction de locataire.
Cependant, pour éviter tout abus, la procédure d’expulsion est encadrée par la loi. Ainsi, pour chaque étape du processus, le bailleur est tenu de respecter un certain nombre de règles, sous peine d’encourir des sanctions.
Dans cet article, toute la lumière sera faite sur les différentes étapes de la procédure judiciaire à suivre en cas de litiges locatifs.
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Toute procédure enclenchée dans le cadre d’une expulsion de locataire peut s’avérer très lourde au regard des différentes actions que doit mener le bailleur. De plus, la gravité des conséquences pour le locataire rend davantage les formalités lentes et délicates. De quelques mois, elles peuvent s’étendre à plusieurs années.
Ainsi, pour être assuré de faire ce qu’il faut au bon moment, le propriétaire peut se faire accompagner dans toutes les étapes de la procédure. Certains sites spécialisés dans les cas de litiges locatifs comme www.litige.fr vous offrent la possibilité, en tant que propriétaire, de lancer une procédure d’expulsion de locataire directement en ligne.
Concrètement, ces plateformes proposent un service personnalisé qui tient compte de la spécificité de chaque contrat de bail. Les actions menées partent de l’amiable au judiciaire : mise en demeure de payer, lettre d’huissier (avec options de relance et de recouvrement), saisine du tribunal compétent, etc.
Au final, une procédure en ligne garantit des solutions simplifiées qui devraient à terme permettre au bailleur d’entrer rapidement en possession de ses droits. Considérant de la complexité des formalités, c’est une bonne alternative à une démarche solitaire.
Quelle procédure en présence d’une clause résolutoire ?
Une procédure d’expulsion oblige le locataire à quitter le logement qu’il occupe. Toutefois, dans la pratique, il convient d’abord de résilier le contrat de bail avant de lancer une procédure judiciaire en impayé.
Le bailleur peut rompre un contrat pour faute en faisant simplement jouer une clause résolutoire. Cette clause stipule qu’en cas de loyers impayés, le bail est résilié de plein droit sans forcément recourir à une décision de justice.
Cependant, pour obtenir l’expulsion d’un occupant de son logement, tout propriétaire doit absolument prendre contact avec un huissier de justice. Ce dernier se charge dans un premier temps de transmettre au locataire (ou à la personne qui s’est portée en caution), un commandement de payer contenant le récapitulatif des sommes dues. Ainsi, la signification d’huissier est la première étape d’une procédure d’expulsion locative. Elle peut être initiée dès le premier mois d’impayé.
Le locataire (ou la caution) a deux mois pour se mettre en règle en payant les sommes réclamées. Dans l’impossibilité de rembourser, il peut demander une aide financière au FSL ou réclamer une prolongation de délai en saisissant le tribunal d’instance (ou le tribunal de grande instance en fonction des montants dus) de son domicile. À l’issue du délai de deux mois réglementaire ou à la fin de l’échéance accordée par le juge, l’huissier saisit le juge pour constater la résiliation du contrat et prononcer définitivement une mesure d’expulsion à l’encontre du locataire.
Rupture de contrat par résiliation judiciaire
En l’absence d’une clause résolutoire, la procédure d’expulsion pour loyers impayés n’est pas vraiment la même. Dans le cas d’une résiliation judiciaire, le propriétaire assigne le locataire au tribunal d’instance pour faire valider la résiliation du contrat de bail et obtenir l’expulsion du locataire.
Si la somme due est inférieure à quatre mille euros, le tribunal peut être saisi par simple déclaration au greffe reprenant l’identité des parties au litige, les pièces justificatives et les moyens soulevés. Toutefois, au-delà de quatre mille euros, le locataire est tenu d’être prévenu de la procédure engagée contre lui par acte d’assignation délivré par un huissier de justice.
La loi indique (art 56 du code de procédure civile) les mentions obligatoires devant figurer dans un acte d’assignation pour qu’il soit considéré comme valide. Il s’agit de : juridiction compétente, objet du litige, modalités de comparution devant le juge, moyens mis en œuvre afin de tenter de trouver une issue amiable au litige et pièces justificatives d’identité.
Au cours de l’audience et après exposition des prétentions de chaque partie, le juge décide soit d’accorder au locataire une prolongation de délai s’il estime que ce dernier est en mesure de payer sa dette soit de résilier le contrat de bail. La suite logique de cette décision est l’expulsion par huissier.
Il revient à un huissier de justice de rendre cette décision de justice exécutoire en la signifiant au locataire. Ce dernier dispose d’un mois pour faire appel du jugement en référant au code de procédure civile. S’il n’interjette pas appel, un commandement de quitter les lieux lui est adressé par huissier. La préfecture en reçoit aussi une copie si le logement en question est son habitation principale.
Dès la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire dispose de deux mois pour libérer le logement. Bien entendu, à ce stade de la procédure, il peut encore saisir le tribunal de grande instance pour obtenir un délai supplémentaire. La durée du délai peut être parfois assez longue. Elle varie de trois mois à trois ans en fonction de la situation du locataire (problème de santé, personne âgée, famille avec enfants, etc.).
L’huissier peut solliciter l’aide des forces de l’ordre pour conduire une opération d’expulsion en cas de refus par le locataire de quitter les lieux.
Expulsion et trêve hivernale
Une procédure d’expulsion peut être retardée par la trêve hivernale. En d’autres termes, un locataire remplissant certaines conditions ne peut être forcé de quitter son logement pendant la période de trêve hivernale qui dure réglementairement du 1er novembre au 30 mars. C’est-à-dire qu’une expulsion ne peut être exécutée qu’entre le 1er avril et le 30 octobre.
Au cours de cette période, une procédure judiciaire peut quand même être enclenchée par le propriétaire pour cause de litiges locatifs. En effet, ce sont les expulsions à proprement parler qui sont suspendues quand survient la trêve hivernale. Les démarches judiciaires peuvent aller bon train d’autant qu’elles sont généralement très longues (minimum trois mois).
Que faire en cas de logement abandonné ?
On peut objectivement se demander au regard des différentes procédures d’expulsion qui s’offrent au propriétaire si l’abandon du logement lui donne le droit de résilier le contrat de bail et de reprendre possession des lieux ?
En cas de présomption d’abandon, la loi autorise le propriétaire à envoyer, par acte d’huissier, une mise en demeure au locataire. Cette disposition a pour but de vérifier s’il occupe toujours le logement.
Au bout d’un mois et sans aucune nouvelle de l’occupant des lieux, l’huissier peut procéder à l’ouverture des meubles ou pénétrer de force dans le logement s’il est accompagné du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué et d’une autorité de police ou de gendarmerie. Dans l’exercice de ses fonctions, l’huissier peut tout aussi bien se faire suivre par deux témoins n’ayant de liens ni avec lui ni avec le bailleur.
Au final, la résiliation du contrat de bail pour abandon résulte d’une décision judiciaire dans les conditions prévues par la loi.
